WIR SCHÄTZEN IHRE IMMOBILIE NICHT. WIR KENNEN IHREN WERT.
vertrauen Sie auf unsere Kompetenz
Immobilienbewertung vom Profi
Für manche Entscheidungen reicht das Bauchgefühl. Wenn es um Immobilien geht, ist darüber hinaus aber auch Fachkompetenz gefragt. Als diplomierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Beleihungswertgutachten (DIA) haben wir nicht nur die besten fachlichen Voraussetzungen, sondern sind auch gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.
Unser Portfolio richtet sich nach Art, Zweck und Umfang der Wertermittlung und erstreckt sich von der einfachen Wertermittlung bis hin zum Verkehrs- oder Beleihungswertgutachten gem. §194 BauGB und §16 Pfand BG.
Unsere Auftraggeber sind Privatkunden, Geschäftskunden und Banken, die vom Grundstück bis zum Wohn- und Geschäftshaus belastbare, faire und unabhängige Verkehrswerte erwarten.
Welche Arten von Wertermittlungen gibt es, was bieten wir an und was benötigen Sie genau?
Wertermittlung, Verkehrswert, Sachwert, Ertragswert, Beleihungswert, Vergleichswert, Verkaufspreis, Vergleichswert. In unserer langjährigen Erfahrung erleben wir es immer wieder, dass viele Begrifflichkeiten durcheinandergeworfen werden und man aneinander vorbeiredet.
Der Verkehrswert ist im BaugB im §194 definiert und stellt eine objektive, verlässliche, rechtskonforme und realistische Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie zu einem klar ausgewiesenen Zeitpunkt dar.
Verkehrswertgutachten für Immobilien, die von zertifizierten und öffentlich bestellten Sachverständigen angefertigt werden, gelten vor Gericht und werden von Behörden wie dem Finanzamt akzeptiert.
Gesetzlich zugelassen sind drei „Rechenwege“ mit denen dieser Verkehrswert ermittelt wird: Das Sachwert-, Ertragswert- und/oder das Vergleichswertverfahren.
Welches Verfahren herangezogen wird hängt i.d.R. davon ab, um welche Art von Bewertungsobjekt es sich handelt und aus welcher Motivation der Markt handelt.
Vergleichs- oder Verkaufspreise stammen aus echten Transaktionen von Kaufverträgen. Wichtig ist dabei, zwischen Angebots- und Verkaufspreisen zu unterscheiden. Wenn Sie sich in Zeiten von stark steigenden Zinsen (wie zuletzt 2022) auf „Wunschpreise“ von Verkäufern oder Makler stützen, die darüber hinaus aus den letzten 12 Monaten stammen, wird Ihr Ergebnis nicht stimmen. Alle Kaufverträge die von Notariaten in Deutschland beurkundet werden, gehen als Abschrift an einen der (2020) ca. 880 Gutachterausschüsse. Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind in §193 BauGB geregelt. Dort werden die Kaufverträge ausgewertet, durch ein Modell quasi normalisiert und vergleichbar gemacht und in Form eines Marktberichtet oder Auszügen aus der Kaufpreissammlung den Berechtigten anonymisiert zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus sollte der Gutachterausschuss aus diesen Transaktionsdaten die Bodenrichtwerte ableiten.
Der Beleihungswert stammt aus der Bankenwelt und ist im §16 Pfandbriefgesetz definiert. Im Vergleich zum Verkehrswert, welcher einen stichtagsbezogenen Wert ausweist, ist der Beleihungswert ein belastbarer Immobilienwert über die gesamte Darlehenslaufzeit, welcher ungeachtet der natürlich auftretenden Marktschwankungen, im freihändigen Wiederverkauf der Immobilie zu erzielen sein muss.
Der Beleihungswert liegt daher zum Zeitpunkt der Ermittlung unter dem stichtagsbezogenen Markt (oder Verkehrs-) wert und darf während der gesamten Darlehenslaufzeit keiner positiven Wertanpassung unterliegen.
Die Wertermittlungen, die Ihnen in der Regel überall im Internet begegnen und innerhalb weniger Minuten einen Wert aufweise, basieren i.d.R. auf AVM´s (Automated Valuation Model). Es handelt sich dabei um einen hedonischen Wert einer statistisch fundierten Vergleichswertmethode.
Die Anbieter verfügen meist aus einem Mix aus Angebots- und Transaktionspreisen und errechnen für jede Adresse einen Wert. Der Vorteil liegt vor allem in den tiefen Kosten, dafür kann die Schätzgenauigkeit innerhalb der Bandbreite von +/–20% liegen.
LeistungsÜberblick
Wann benötigen Sie was und was bieten wir an?
Abhängig von Anlass und Zweck werden unterschiedliche Auswertungen benötigt. Als Basis bieten wir folgende 4 Produkte an, auf Basis derer wir auch individuelle Lösungen anbieten:
1) einfache Marktwertermittlung:
Basierend auf AVM, angelehnt an gesetzlich normierte Verfahren und mit einer Vor-Ort-Besichtigung durch einen Sachverständigen. Diese Auswertung eignet sich bspw. bei Objektübergaben oder als Richtwert für Verhandlungen.
Sie erhalten eine schriftliche Auswertung mit Fotodokumentation, werten das Grundbuch aus und Sie erhalten im Rahmen einer persönlichen Nachbesprechung eine gute Einschätzung über die Wertspanne Ihrer Immobile mit einer Spanne von i.d.R. +/- 5%. Der Orientierungswert für die Kosten liegen bei ca. 480€.
2) individuelle Kurzbewertung:
Basierend auf AVM, angelehnt an gesetzlich normierte Verfahren und mit einer Vor-Ort-Besichtigung durch einen Sachverständigen. Diese Auswertung eignet sich bspw. bei Objektübergaben oder als Richtwert für Verhandlungen.
Sie erhalten eine schriftliche Auswertung mit Fotodokumentation. Wir werten das Grundbuch aus und Sie erhalten im Rahmen einer persönlichen Nachbesprechung eine gute Einschätzung über die Wertspanne Ihrer Immobilie mit einer Spanne von i.d.R. +/- 5%. Der Orientierungswert für die Kosten liegt bei ca. 480€.
3) Profi–Wertermittlung:
Die Profi-Wertermittlung ist für Immobilienwerte bspw. bei Erb- oder Scheidungsangelegenheiten, wenn es sich um Ausgleichszahlungen o.ä. handelt. Es ist quasi die Vorstufe zum Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB. Sie erhalten einen belastbaren, stichtagsbezogenen Verkehrswert, basierend auf gesetzlichen Verfahren.
Der wesentliche Unterschied zum Verkehrswertgutachten besteht bspw. darin, dass sich der Textteil auf die bewertungsrelevanten Angaben bezieht und bspw. nur kurze Lagebeschreibungen beigefügt sind. Ein Upgrade zum Immobiliengutachten ist später jederzeit möglich, wenn es beispielsweise zu einer Gerichtsverhandlung kommt. Der Orientierungswert für die Kosten liegt bei ca. 1.400€.
4) Verkehrswertgutachten:
Das Verkehrswertgutachten ist das klassische „Sachverständigengutachten“ welches Sie von einem diplomierten oder staatlich geprüften und vereidigten Sachverständigen erwarten. Ein Verkehrswertgutachten beschreibt alle wichtigen Wertfaktoren einer Immobilie und beschreibt ausführlich und detailliert mit umfangreichen Begründungen zu den einzelnen Zahlen und Werten. Der Seitenumfang von Verkehrswertgutachten liegt in der Regel auch immer zwischen 30 – 50 Seiten. Sie erhalten schriftliche und gebundene Ausfertigungen mit Rundstempel, enger Haftung und der Basis für Auseinandersetzungen vor Gericht. Der Orientierungswert für die Kosten beginnt ab ca. 2.100€.
Durch unsere Tätigkeit als Immobilienmakler, Baufinanzierungsvermittler und Gutachter haben wir einen hervorragenden Einblick in den Immobilienmarkt im Ortenaukreis, Breisgau-Hochschwarzwald und dem Kinzigtal.
Ergänzt durch eigene Transaktionsdaten und Auswertungen der Gutachterausschüsse erstatten wir nicht nur Gutachten, sondern erkennen als erste Marktteilnehmer dank direkten Gesprächen mit Kaufinteressenten und Baufinanzierungskunden wann sich die Märkte verändern, welche Trends nach wie vor aktiv sind oder wohin sich der Markt bewegt.
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